Immobilien Schweiz: Unterschiedliche Liquidität und Renditen

Vergleicht man Immobilienfonds mit Immobilienanlagestiftungen, so lagen sie bei der Rendite mit 5.0% respektive 4.9% pro Jahr in etwa gleichauf. Die gemessenen Schwankungen (Volatilität) waren jedoch bei Fonds mit 7.9% massiv höher als bei Anlagestiftungen mit 1.0%. Sind nun Letztere sicherer? Ökonomisch betrachtet: nein. Hält man vergleichbare Immobilien, so ist das Risiko betreffend Wertveränderung, Leerstand etc. gleich, unabhängig von der «Verpackungsform». Die Anlagestiftungen unterliegen einer buchhalterischen Glättung, weil Schätzungen der Immobilienwerte über die Zeit ausgeglichen werden. Dies wird jedoch mit einer erhöhten Illiquidität in Stressphasen erkauft: Anlagestiftungen erhöhen die Kündigungsfrist für Rücknahmen oder schliessen ganz, während man Fonds (fast) immer verkaufen kann – wenn auch nicht zwingend zum erhofften Preis.

Der Dritte im Bund ist die Immobilienaktiengesellschaft. Die Immobilienaktien haben mit 6.2% p.a. deutlich besser rentiert – begleitet von einer höheren Volatilität von 10.6%. Der Hauptgrund für diesen Renditeunterschied dürfte sein, dass neben einem meist leicht anderen Geschäftsmodell, das Entwicklungen umfasst, Immobilienaktiengesellschaften mehr Fremdkapital (Leverage) einsetzen als Fonds. Im Schnitt der Jahre waren es rund 44% Fremdkapital bei den Aktien und 14% bei den Fonds. Immobilienaktien sind also neben den anderen beiden Investitionsformen langfristig durchaus eine interessante – und sehr liquide – Alternative respektive Ergänzung.